Kontorslokal med bra akustik: vad du ska kräva i avtalet

Foto: Adolfo Félix via Unsplash

Byggreglerna sätter ingen siffra på hur en kontorslokal ska låta, så den akustik ni kan räkna med i ett nytt kontor är den som står i hyresavtalet. För lokaler säger Boverkets bullerföreskrifter bara att buller ska dämpas i den omfattning som den avsedda användningen kräver, och enligt Boverkets vägledning är det byggherren som ställer de preciserade kraven. Utan avtalade krav behöver lokalen bara vara fullt brukbar för ändamålet enligt vad som allmänt anses på orten. Hyr ni i befintligt skick är skyddet ännu svagare. Lyssna noga på visningen, skriv in ljudkraven i bilagan om hyresgästanpassning, kräv att de kontrolleras innan ni flyttar in och bestäm i förväg vem som betalar.

Fem ljudegenskaper avgör hur kontoret låter

Boverkets föreskrifter räknar upp fem ljudegenskaper som ska beaktas i lokaler, och det är dem ni ska ställa krav på.

• Ljudnivåskillnad anger hur mycket ljud som stoppas mellan två rum, till exempel mellan ett mötesrum och kontorsytan bredvid. Den bestäms av väggen, dörren och glaspartiet och av alla vägar ljudet tar runt dem. Akustikpaneler på väggen ändrar den knappt, vilket förklaras i genomgången av skillnaden mellan absorption och isolering. Vad som gör en vägg tätare står i guiden om att ljudisolera en vägg.
• Stegljudsnivå gäller ljud från steg och skrapande stolar i angränsande utrymmen, oftast våningen ovanför.
• Ljudnivå från installationer gäller fast utrustning som ventilation och andra tekniska system. Boverket räknar dessutom hissar och motordrivna dörrar och portar till de motordrivna anordningar som ingår.
• Ljudnivå från trafik och andra yttre ljudkällor gäller det som tränger in genom fasad och fönster.
• Efterklangstid anger hur länge ljudet klingar kvar i rummet. Den styrs av ytorna i rummet och går att räkna fram i förväg, vilket visas steg för steg i genomgången av efterklangstid.

Vilka av egenskaperna som väger tyngst beror på planlösningen. I ett kontor med egna rum avgör ljudnivåskillnaden om samtal stannar i rummet, och där behövs ljudisolerade väggar, dörrar och fönster. I kontorsytor med flera arbetsplatser behövs i stället avskilda mötes- och samtalsrum, enligt Arbetsmiljöverkets vägledning om akustik på kontor. Hur ljudet sprids i rummet spelar roll i alla kontorslösningar, och det är oftast bra om lokalen har en kort efterklangstid, som absorberande material ger. Ytorna behöver också nästan alltid kompletteras med separata rum för samtal och telefonsamtal, enligt vägledningen. För öppna kontorsytor finns dessutom en egen standard, SS-ISO 22955:2021, som uttryckligen omfattar ombyggnad av befintliga lokaler och ytor som levereras omöblerade.

Lyssna efter fyra saker på visningen

En visning ger bara en ögonblicksbild, men den räcker för att sortera bort lokaler som inte fungerar. Jämför ni kontorslokaler i Göteborg eller någon annan stad, ställ samma frågor i varje lokal och skriv ned svaren, så att lokalerna går att jämföra efteråt.

• Ventilationen. Be att den går som vid normal drift medan ni är där. Enligt Boverket bör installationer gå som under representativa förhållanden när ljudnivån mäts, och en avstängd fläkt säger ingenting.
• Samtal genom väggar och dörrar. Låt en person prata i normal ton i ett mötesrum med stängd dörr och lyssna från rummet bredvid. Lyssna också vid dörrar till trapphus och toaletter.
• Ekot i det tomma rummet. En tom lokal med hårda ytor ekar mer än den kommer att göra möblerad. En handklapp ger ändå en jämförbar bild mellan lokalerna, och testet beskrivs i genomgången av efterklangstid.
• Grannarna. Fråga vilken verksamhet som finns ovanför, under och vägg i vägg, och lyssna mot gatan med stängda fönster.

Fråga sedan efter papper. Kräver en byggåtgärd lov eller anmälan ska det upprättas en bullerskyddsdokumentation, om det inte är obehövligt, enligt Boverkets föreskrifter om skydd mot buller. Den beskriver förutsättningarna för skyddet mot buller och hur skyddet är utformat. Kravet finns i de föreskrifter som gäller sedan den 1 juli 2025, så i ett hus som byggts eller byggts om före dess går det inte att räkna med en sådan dokumentation. Att bullerkraven uppfylls ska kontrolleras under projektering och utförande, i den färdiga byggnaden eller både och, och resultatet ska dokumenteras. I den färdiga byggnaden görs kontrollen genom provning, mätning eller besiktning. Be därför om de krav som ställdes när huset byggdes eller senast byggdes om, och om eventuella mätprotokoll. Fler frågor att ta med till visningen, om dagsljus, ventilation och tillgänglighet, finns i guiden om att hyra lokal för företaget.

Skriv ljudkraven i bilagan om hyresgästanpassning

Ett krav som går att kontrollera har fyra delar:

• Vad. Ange vilken av de fem egenskaperna kravet gäller och för vilken rumstyp, till exempel mötesrum, enskilda rum och öppen kontorsyta.
• Vilken nivå. Hänvisa till en standard med utgåva och kravnivå, eller till ett värde som en akustiker har tagit fram för just er verksamhet.
• Hur det kontrolleras. Skriv att kraven ska mätas i den färdiga lokalen före tillträdet, vem som utför mätningen och att protokollet ska lämnas till er.
• Vad som händer om kravet inte nås. Ange att hyresvärden åtgärdar bristen före tillträdet eller inom en angiven tid.

Nivån går inte att hämta ur byggreglerna. Bullerföreskrifterna anger kravvärden för bostäder men inga värden för lokaler, och de hänvisar inte till någon ljudklass eller standard. Boverkets vägledning för lokaler säger att projekteringen ska leda till att byggherren ställer preciserade krav för de fem egenskaperna. Som stöd kan vedertagna standarder, branschregler och handböcker behöva användas, enligt vägledningen. Vilken nivå en kontorslokal byggts för avgörs i varje enskilt projekt.

Ljudkrav för kontor finns i svensk standard SS 25268:2023, som också omfattar vårdlokaler, undervisningslokaler, förskolor, hotell och restauranger. Den anger kraven i två nivåer: grundläggande krav, som är avsedda att motsvara samhällets lagstadgade miniminivå, och utökade krav för den som vill ha en bättre ljudmiljö. Standarden säljs av SIS.

Den äldre utgåvan, SS 25268:2007+T1:2017, delade in kraven i fyra ljudklasser. Den är tillbakadragen och ersatt av 2023 års utgåva. Fram till den 1 juli 2025 stod bullerkraven i Boverkets byggregler, BBR, och äldre bestämmelser där får fortfarande tillämpas i vissa fall enligt övergångsbestämmelserna till bullerföreskrifterna. Den äldre standarden var skriven som ett komplement till bland annat BBR. Står det ”ljudklass C” i en lokalbeskrivning kan det därför vara en korrekt uppgift om vilken nivå huset projekterades för, men den gällande standarden använder inte klasserna. Be hyresvärden ange utgåva och kravnivå, eller skriv in kraven som mätbara egenskaper i stället.

Ingår lokalen i en ombyggnad gäller nybyggnadens bullerkrav för den ändrade delen. Kraven får dock anpassas enligt bullerföreskrifterna, bland annat om kostnaden är oskäligt hög i förhållande till nyttan. Räkna därför inte med att en ombyggnad automatiskt ger samma ljudmiljö som ett nytt hus, utan skriv in era egna krav.

Ett avtalat ljudkrav ger rätt till hyresavdrag

Enligt jordabalken ska hyresvärden på tillträdesdagen lämna över lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet enligt den allmänna uppfattningen i orten, om inte bättre skick har avtalats. För en lokal får parterna också avtala om sämre skick. Ett akustikkrav som står i avtalet blir därför en del av det skick ni har rätt att kräva.

Är lokalen inte i avtalat skick på tillträdesdagen har ni enligt jordabalken rätt till skälig nedsättning av hyran så länge bristen består. Åtgärdar hyresvärden inte bristen så snart det kan ske efter tillsägelse får ni avhjälpa den på hyresvärdens bekostnad. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål, eller gör hyresvärden inget efter tillsägelse, får ni säga upp avtalet, men bara om bristen är av väsentlig betydelse. Ni har också rätt till ersättning för skada, om inte hyresvärden visar att bristen inte beror på hyresvärdens försummelse.

Gällde avtalet en lokal som inte var färdigställd när det skrevs, och är lokalen inte färdig vid tillträdet, gäller i stället en särskild regel i jordabalken. Då har ni rätt till skälig nedsättning av hyran och samma rätt att säga upp avtalet. Ni har också rätt till ersättning för skada, om inte hyresvärden visar att dröjsmålet inte beror på hyresvärdens försummelse. Rätten att själva avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad finns inte där. Skriv därför in i avtalet vad som händer om ljudkraven inte är uppfyllda vid tillträdet.

Hyr ni lokalen i befintligt skick gäller de rättigheterna bara om två villkor är uppfyllda. Det första är att lokalen inte är fullt brukbar för sitt ändamål enligt den allmänna uppfattningen på orten. Det andra är att ni varken kände till bristen eller kunde ha upptäckt den med vanlig uppmärksamhet när avtalet skrevs. Ett eko eller en fläkt som hörs tydligt vid visningen är svårt att åberopa i efterhand.

Bestäm vem som betalar för ljudåtgärderna och vem som äger dem

Hyresvärden kan bekosta en hyresgästanpassning, som nya väggar, mötesrum eller ljudabsorbenter i tak, och lägga kostnaden på hyran, eller låta er betala direkt. Skriv i avtalet vilket som gäller och vem som äger åtgärden när avtalet tar slut. Den totala kostnaden för en anpassning som läggs på hyran beror på hur länge ni är bundna och hur hyran räknas upp. Båda delarna står i lokalhyresavtalet.

Betalar ni själva för att bygga om, ta hyresvärdens skriftliga samtycke till ändringen. Vägrar hyresvärden senare att förlänga avtalet och ni har rätt till ersättning, räknas förluster från ändringar ni själva bekostat bara in i två fall. Hyresvärden ska ha samtyckt till ändringarna, eller avtalet ska ha träffats under förutsättning att ni skulle få göra dem, enligt jordabalkens regler om ersättning.

Arbetsmiljöverkets krav på ljudmiljön gäller er som hyr

Ett företag som hyr sin lokal ansvarar för Arbetsmiljöverkets krav på hur arbetsplatsen är utformad. Undantaget i föreskrifterna om utformning av arbetsplatser gäller bara arbetsgivare som inte råder över arbetsplatsen. Enligt de allmänna råden är det den som varken äger eller har hyresavtal för arbetsplatsen, eller av annan anledning inte kan påverka utformningen.

Enligt kapitlet om klimat och installationer ska ljudmiljön vara lämplig med hänsyn till verksamheten och arbetstagarnas förutsättningar. Arbetsplatsen ska vara utformad så att bullerexponeringen är reducerad till lägsta praktiskt möjliga ljudnivå, och installationer ska ge så låg ljudnivå som praktiskt är möjligt. Hur kraven tillämpas, med Arbetsmiljöverkets riktvärden, finns i genomgången av kontorsakustik och bullerregler.

Även byggherren och projektören ska beakta föreskrifterna, akustikkraven inräknade, när lokalen anpassas. Men när verksamheten väl är igång har arbetsgivaren ansvaret. Med ljudkrav i hyresavtalet kan ni se till att lokalen klarar de krav ni själva ska uppfylla från första arbetsdagen.

Senast faktagranskad: 24 oktober 2026